Будівництво в центрі європейського міста дає девелоперу можливість робити помилки ? Максим Барбаш, GEOS

Опубликованно 05.05.2018 19:00

Компанія GEOS як девелопер успішно реалізує проекти в країнах Євросоюзу. Про особливості роботи на зарубіжних ринках і про те, як такий досвід допомагає покращувати проекти в Україні, ABCnews розмовляв з головою ради директорів GEOS Максимом Барбашом.

Розкажіть про підсумки роботи компанії на зарубіжних ринках за минулий рік.

Ми раді, що з 2016 року нам вдалося вийти на ринок ЄС і за 2017 рік зміцнити свої позиції на ньому. Європейський ринок з одного боку більш складний, конкурентний, з іншого – більш зрозумілий і доступний, з прозорим законодавством і доступним фінансуванням.

У нас є об'єкти в Польщі і Угорщини. У Польщі ми реалізували невеликий проект біля Кракова і вже успішно розпродали всі квартири. Ще один проект починаємо в Лодзі. Це місто зараз бореться за право проведення World Expo 2020 і там триває масштабна реконструкція, особливо в центрі. Ми будемо будувати 7-9 поверхові будинки, в цілому близько 30 тис. кв. м.

В Угорщині ми реалізуємо два проекти: ERKEL Residences і Raday Residence, в яких ми вже вийшли на перші поверхи. За мірками Києва це досить компактні ділянки по 25 соток, але обидва комплексу знаходяться в самому центрі міста. Загальна площа проектів складе 9 тис. кв. м і 10 тис. кв. м. Здача в експлуатацію планується навесні 2019 та 2020 року відповідно.

Чому ви вирішили будувати саме в Польщі та Угорщині?

У 2014 році ми розуміли, що на українському ринку є певні проблеми, і щоб не втрачати обсяги, ми почали промацувати ринки європейських країн. У нас пішло три роки, щоб вийти на першу площадку. Цей час було витрачено на вивчення ринку, реєстрацію філії, отримання земельної ділянки, проектування та отримання всіх дозволів.

Чому ви обираєте саме центральні майданчики в європейських столицях?

Центр міста дає можливість робити помилку. У передмісті прорахунок на собівартості "квадрата" в 100 євро міг стати критичним для проекту, а в центрі такі похибки легко нівелюються, там допустиме відхилення до 20%. І оскільки у нас не було ніякого досвіду будівництва в Європі, ми вирішили стартувати саме з центральних майданчиків.

Тобто ви передбачали можливість коригування бюджету проекту. А що довелося коригувати в проекті в частині архітектури, технологій, планувань?

Ми працюємо на європейських ринках як девелопери. У муніципальних органах ми дізнаємося про потенційних ділянках та подаємо заявку, а місцеві влади вивчають компанію і концепцію забудови. Одним із принципів відбору є перевірка того, що компанія в змозі фінансово і ресурсно здійснити заявлений проект. В Будапешті ми викуповували старий будинок і на його місці зводили сучасне. Сам проект замовляли в угорському архітектурному бюро Sporaarchitects. Нам надали три варіанти фасадів, які ми подали в міськраду району на затвердження.

Містобудівна рада району?

Так, там кожен район автономний і може приймати рішення. На районному містобудівній раді вибирають найкращий з трьох варіантів, якщо є зауваження – пишуть, що саме потрібно виправити. Був етап, коли нам сказали, що треба узгодити проект з ЮНЕСКО. Природно, ми відразу припустили, що проект відкладається на невизначений термін, але все пройшло швидко і буквально протягом кількох тижнів його погодили. Хоча узгодження ЮНЕСКО і носить лише рекомендаційний характер.

А в цілому, як довго проект проходить всі погоджувальні процедури?

Не так вже й швидко, до півроку, але всі етапи чітко регламентовані. Процедури узгодження не складніше українських, а також більш зрозумілі і прозорі. Якщо потрібна підпис, наприклад, відповідального за пожежну безпеку, то він підпише чи дасть аргументоване зауваження, наприклад, змістити двері. Якщо у дозволі на будівництво написано, що висота будівлі не повинна перевищувати 34 метри від нуля, то від цієї цифри не можна відхилятися.

Що ще регламентується в дозволі на будівництво?

Регламентується кількість корисної площі, яку можна забудувати на тому чи іншому ділянці ? в кожному районі та мікрорайоні є свій коефіцієнт. Але в цьому пункті можуть бути невеликі відхилення. Наприклад, міська адміністрація може дозволити збільшити коефіцієнт забудови, якщо забудовник зробить всередині комплексу невеликий скверик або громадський простір.

У європейських країнах дуже жорстко прописані обмеження по висотності для кожного району міста ? десь це 31 метр, десь 34. У Будапешті у центрі, наприклад, не можна побудувати нічого вище базиліки святого Іштвана і будівлі парламенту.

Величезний плюс прозорості процедур: коли ми купували майданчик на аукціоні, то чітко розуміли, що і в яких обсягах можна будувати.

Буває також, що в дозвільній документації вже регламентується термін, протягом якого повинен бути реалізований проект. Причому адміністрація колосально зацікавлена, щоб проект був здійснений в максимально короткий час, надає допомогу, і ми відчуваємо підтримку з їх боку.

Чи готові ви на аналогічних умовах працювати в Україні, наприклад, надавати три варіанти фасадів?

Теоретично так. Але мені здається, що в Україні комерційні архітектори і проектувальники вже набагато прогресивніший, ніж ті люди, яким надано це право оцінювати і стверджувати. Активні архітектурні бюро дивляться на ринок набагато сучаснішою і адекватніше оцінюють потреби споживача. Ми нещодавно, погоджуючи один з наших проектів з істориками, зіткнулися з їх побажанням, щоб фасад був оформлений виключно в псевдоклассическом стилі, з колонами та ліпниною.

Ви сказали, що працюєте виключно з місцевими кадрами. Чи розглядалася можливість привозити українських фахівців?

Теоретично, це можливо, але питання в тому, чи були б їхні послуги дешевше роботи локальних фахівців? Загалом, зарплати рядових співробітників на об'єктах в Угорщині вдвічі вище, ніж в Україні. Що стосується архітекторів, то в Будапешті їх робота коштує від 25 євро за метр, якщо великий проект ? від 20 євро. В Україні можна знайти безліч хороших фахівців в середньому в два рази дешевше. Але потрібно також розуміти, що приміром угорські фахівці більш інформовані про різноманітні особливості, локальних вимогах і подальших узгодженнях. Таким чином, ви розумієте, що можна працювати з українськими фахівцями, і ви отримаєте високу якість наданих послуг, але при цьому є ймовірність трохи втратити багато часу на узгодження і доопрацювання.

В Європі більш жорстко прописані умови праці?

Скоріше більш регламентовані, наприклад, в неділю працювати не можна, в суботу треба отримувати дозволи. Ще приклад – узгодження пересувань великогабаритної техніки, наприклад, заїзд крана на майданчик. Отримання таких документів триває два тижні і на сусідніх вулицях потрібно розвішувати оголошення, такі речі легко узгодити.

А наскільки відрізняються вимоги за технологіями?

У Будапешті жорсткі вимоги до наявності паркомісць, тому на всіх наших дев'ятиповерхових об'єктах облаштовані трирівневі підземні паркінги. Щоб їх побудувати, ми занурювалися буквально нижче Дунаю. У зв'язку з цим на наших проектах застосовувалася дуже складна і дуже дорога технологія ? "стіна в грунті". Вона не тільки відокремлює насичені вологою грунти, але і допомагає утримувати сусідні будівлі.

Для реалізації яких київських проектів можна застосувати це технічне рішення?

"Стіну в ґрунті" можна застосувати для будівництва паркінгу під Львівською площею. І немає нічого шокуючого в такому виборі. Пам'ятаєте, був страшний скандал навколо ідеї будівництва паркінгу під Софіївською площею? Але під Золотими воротами у нас вже метро, а на площі Льва Толстого будинку роками просто висять над метро, при цьому немає ніяких проблем, тому що роботи виконані правильно. У Відні, наприклад, паркінг побудований прямо під оперою. Центри міст повинні розвиватися, і саме нові технології роблять це можливим, підвищують комфорт проживання і ціну нерухомості.

До речі, про центр. Можна застосувати підхід Будапешта в частині погоджувальних процедур для відновлення центру Києва, де, на жаль, занадто багато старих будівель?

В Україні ціна на нерухомість продовжує падати, особливо в центрі. І причина не тільки в загальноекономічній ситуації. В Європі є розуміння, скільки і якого житла можна побудувати в містах і ці квоти дозволяють підтримувати якість проектів і певну вартість ? в центрах європейських столиць вона в межах 2-3 тис. євро за квадратний метр. У Києві якість підтримує ринок, оскільки конкуренція висока. Але українським містам варто обмежувати і більш чітко регулювати забудову центральних та історичних частин, це дозволить впливати на вартість метра, і як наслідок навести порядок в центрі.

Причому правила повинні бути однакові для всіх. Будь-яка людина повинен зайти на сайт адміністрації, подивитися, що на цій ділянці може бути побудовано, якої висоти і обсягів.

Але поки Генплану з зонінг в столиці немає.

Тому до цих пір ми бачимо ручне управління: одному девелоперу можна поверх додати вище нормативного, другому ? п'ять. З-за цього страждає місто. Стиль будівлі – це справа смаку, але всі обмеження для будівель повинні бути зрозумілі і жорстко виконуватися. Тоді і протестів не буде.

До речі, про протести. Чи стикалися ви з ними у своїх європейських проектах?

Одна з майданчиків, яку ми купили в Будапешті, знаходиться у дворах. Я питав у влади міста, що буде, якщо прийдуть протестувати люди, які живуть в сусідніх будинках. Відповідь: приїде поліція. А якщо багато людей прийде? Приїде багато поліції. В Європі вся інформація про потенційних проектах відкрита, процедура виділення землі прозора, тому немає причин для протестів.

Як відрізняється український і зарубіжний покупець?

До нашого здивування, покупці преміум-сегменту менш вимогливі до планувань.

Перед тим, як починати проектування, ми вивчали ринок, дивилися вже готові об'єкти наживо, як потенційні покупці. Ми були здивовані: спальня площею 18 кв. м в Угорщині вважається великою, а висота стель в нових проектах там становить 2,55 м, у той час як наш стандарт в 2,7 м застосовується вкрай рідко. Вони пояснюють так: навіщо платити зайві гроші за опалення. Також у кожному з сегментів угорці віддають перевагу лаконічні планування. У "двушці" нормальною вважається загальна площа 45 "квадратів", в "трійці" ? 65 кв. м.

Оскільки наші проекти знаходяться в центрі, то 30-50% складають інвестиційні угоди. До речі, серед покупців значна частка іноземців. Наприклад, китайців близько 15%.

Яка частка інвестиційних операцій в Україні?

Частка інвестиційних угод у наших об'єктах в Україні ? до 30%. Апріорі важливий фундаментальний попит, без нього інвестиційні угоди не працюють. Кілька останніх років значну частку фундаментального попиту давав схід країни, на другому місці за кількістю угод були бажають поліпшити свої житлові умови, на третьому ? класичний життєвий попит "одружувалися-розлучилися".

Частка Сходу має тенденцію до зниження? Адже ті з переселенців, хто мав кошти, напевно, вже вибрали собі житло.

Не всі, частка цієї аудиторії все ще присутній в структурі наших продажів.

У минулому році GEOS стартував з двома великими проектами, Family&Friends та Orange City. Як ви оцінюєте стан ринку, чи готовий він поглинути все нове пропозицію?

Здані в експлуатацію в минулому році в столиці 1,7 млн кв. м житла – це величезна кількість, ринку стільки не треба. У кращі роки, коли квартири не купували, а роздавали згідно черги, 1 млн "квадратів" вважався відмінним результатом. Цей перебір має кудись подітися. Ті забудовники, які будуть дивитися на ситуацію надто оптимістично, можуть потрапити у неприємну ситуацію, коли побудовані "квадрати" не будуть реалізовані. Тому ми трохи відкоригували свої плани, наприклад, замість трьох одночасно, почали будувати по одному будинку на кожній площадці. Але, незважаючи на розганяються з середини минулого року песимістичні прогнози, кількість угод не знизилося. Тому, визнаю: ми трохи помилилися у своїх розрахунках. І хоча зараз не маємо проблем з реалізацією, але можна було починати і більше майданчиків.

Розкажіть про ваші плани. Чи маєте ви намір починати проекти в регіонах?

Є ймовірність, що GEOS зайде в Дніпро та Запоріжжі, поки ми думаємо над цими проектами. Але якщо зайдемо, то на кращі майданчики у місті.

У Львові немає зрозумілої для нас ціни квадратного метра. В Одесі ми шукали ідеальний для нас ділянку, але поки не знайшли. Ми хотіли увійти туди з Kempinski, але у них величезні вимоги до локації: і центр, і море, і велика за площею майданчик. Якщо ми почнемо цей проект, то він частково буде готельним (40%), решта займуть апартаменти та житло.

Можуть вас залучити проекти в історичних частинах міст Західної України?

Якщо говорити про захід, то нам цікавіше розвивати наші проекти в Угорщині та Польщі. Ми дивимося на Відень ? це дуже амбітне завдання, але складна. Величезні можливості в Німеччині, особливо в Західній, там висока вартість житла. Ми йдемо туди, де все зрозуміло, де прогнозований стабільне зростання ринку і прозорі умови роботи. Оскільки українське законодавство гармонізується з європейським в рамках Договору про Асоціацію, то сподіваюся, що в найближчі роки такі ж прозорі і зрозумілі правила будуть і на вітчизняному ринку.

Категория: Строительство